Le soleil toute l’année, des paysages volcaniques spectaculaires, un coût de la vie attractif et un statut fiscal avantageux… Les îles Canaries sont bien plus qu’une simple destination de vacances, elles sont devenues un véritable eldorado pour les investisseurs, les retraités et les personnes en quête d’une nouvelle vie. Mais au-delà du rêve, comment se passe concrètement un achat immobilier aux Canaries ? Est-ce compliqué pour un Français ?
Acheter un appartement ou une maison dans l’archipel est une démarche tout à fait accessible, mais qui demande de bien connaître les spécificités administratives et fiscales locales. Ce guide complet a pour but de vous donner un avis éclairé sur la question, de vous détailler les étapes clés et de vous présenter les différentes îles pour vous aider à mûrir votre projet.
Les infos à retenir
- ✅ Oui, c’est un bon investissement : Avec un marché immobilier dynamique et un fort potentiel locatif touristique, acheter aux Canaries est souvent un excellent placement, en plus d’être un achat plaisir.
- 📄 Le NIE est indispensable : C’est la première étape administrative. Le « Número de Identificación de Extranjero » est votre numéro d’identification d’étranger, obligatoire pour toute transaction en Espagne.
- 💰 Des taxes avantageuses : Les Canaries bénéficient d’un régime fiscal spécial. La taxe sur l’achat d’un bien immobilier (l’IGIC) est de 7%, contre 10% de TVA dans le reste de l’Espagne.
- 🏝️ Chaque île a son marché : Le choix de l’île est crucial. Tenerife et Gran Canaria sont dynamiques et très prisées, Fuerteventura est le paradis des plages et des surfeurs, tandis que Lanzarote séduit par son côté artistique et préservé.
Les étapes clés de votre achat immobilier aux Canaries
Le processus d’achat est similaire à celui de l’Espagne continentale, avec quelques particularités.
1. Obtenir son NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) 📄
C’est le sésame. Sans ce numéro, vous ne pourrez ni ouvrir un compte en banque espagnol, ni signer chez le notaire. La demande peut se faire au consulat d’Espagne en France avant votre départ (recommandé) ou sur place en Espagne auprès de la police nationale, mais les délais peuvent être longs.
2. Ouvrir un compte en banque espagnol 🏦
Vous aurez besoin d’un compte bancaire en Espagne pour transférer les fonds pour l’achat et pour payer les futures factures (électricité, eau, charges de copropriété…).
3. Le contrat de réservation (« Contrato de Arras »)
Une fois le bien trouvé, vous signerez un « contrato de arras », l’équivalent du compromis de vente. Vous verserez alors un acompte, généralement 10% du prix de vente, qui sera conservé par le notaire. Ce contrat vous engage définitivement.
4. La signature de l’acte authentique (« Escritura ») ✍️
La signature finale se fait chez le notaire. C’est à ce moment que vous payez le solde du prix de vente et que les clés vous sont remises. Le notaire se charge ensuite d’inscrire votre nom au Registre de la Propriété.
Les coûts à ne pas oublier
Au prix d’achat, il faut ajouter des frais qui représentent environ 10-12% du total.
- L’IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) : 7% du prix de vente.
- Les frais de notaire et d’enregistrement : Environ 1,5% à 2%.
- Les frais d’avocat ou de « gestor » : Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat ou un conseiller spécialisé qui vérifiera tous les aspects légaux du bien. Comptez 1% à 1,5%.
L’avis de l’expatrié : le choix de l’île est primordial
« Ne choisissez pas votre bien sur photo. Passez du temps sur place et louez dans différentes îles ou différentes zones pour sentir l’atmosphère. Le climat et l’ambiance de Tenerife, très urbanisée au sud, n’ont rien à voir avec le calme et les paysages désertiques de Fuerteventura ou le charme volcanique de Lanzarote. Votre coup de cœur pour une maison doit aussi être un coup de cœur pour l’île sur laquelle elle se trouve. »
Un rêve accessible, à condition d’être bien préparé
En conclusion, notre avis est clair : acheter aux Canaries est une excellente idée, que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou un projet de vie. Le marché est stable, la qualité de vie est exceptionnelle et la fiscalité est douce. Le processus est bien encadré et sûr pour un acheteur étranger.
Le succès de votre projet dépendra de votre préparation. Anticipez les démarches administratives comme l’obtention du NIE, et surtout, ne faites jamais l’économie d’un conseil juridique local. Un bon avocat spécialisé en immobilier sécurisera votre transaction et vous assurera une acquisition en toute sérénité, pour que votre seul souci soit de choisir sur quelle plage admirer le coucher du soleil.
Foire Aux Questions (FAQ)
Est-il facile d’obtenir un prêt immobilier sur place ?
Oui, les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais elles financent généralement une part moins importante du projet que les banques françaises (souvent 60-70% du prix de vente maximum). Il vous faudra donc un apport personnel plus conséquent.
La location touristique est-elle rentable et facile ?
La rentabilité est excellente en raison de l’afflux de touristes toute l’année. Cependant, la location touristique est de plus en plus réglementée. Pour louer votre bien sur des plateformes comme Airbnb, vous devez obtenir une licence « Vivienda Vacacional » (VV), dont les conditions d’obtention varient selon les îles et les municipalités. Renseignez-vous bien en amont.
Y a-t-il un impôt foncier à payer chaque année ?
Oui. C’est l’équivalent de la taxe foncière, appelé « Impuesto sobre Bienes Inmuebles » (IBI). Il est calculé sur la valeur cadastrale du bien et son montant est relativement faible par rapport à la France.
